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以房養老 三思而行


逆向房貸費用高、規則複雜,政策也一變再變,並不適用於每位有房的老年人。(網路圖片)

以房養老的逆向房貸(Reverse Mortgage)對退休的老人家來說似乎是個不錯的選項,但是並不是在所有的情況下逆向房貸都是可行。逆向房貸其實費用高昂、規則複雜而且政策總是一變再變。

根據今日美國報的報導,政府擔保的逆向房貸計畫讓年滿62歲的屋主由他們的房屋淨值中提領他們所需的生活費,但並不是所有人都能依靠這個方式養老,那些拖欠房地產稅、房屋保險的屋主將因違約而可能導致房屋遭到法拍。特別是近幾年拖欠的情形不斷增加。

申請逆向房貸的老人常利用取得的資金付清房貸,修理房屋,但是他們事先並不知道還須支付有時高達萬元的貸款成交費用。而房屋維修費用和稅金、保險也是不可少的。

許多退休族依靠他們的不動產價值養老,但現在重挫的房價拉低不動產的價格,利用房屋淨值貸款獲得的現金也變少,因此逆向房貸也不再是退休族可靠的養老方式。

因為不動產價值的滑落,那些已經參加逆向房貸的退休族,他們的房屋淨值可能低過房貸,房子售出的可能性也變低。如果繼續住在屋中,並且能夠負擔稅金、保險等也就罷了。但根據全國逆向房貸業者協會總裁貝爾(Peter Bell)表示,目前流通在外約60萬筆的逆向房貸中,約有3萬筆逆向房貸違約。

逆向房貸借貸人除非售屋或搬遷,否則不必償還房貸,所以「違約」之說似有矛盾。但因該計畫由聯邦擔保,只要貸款者未繳房稅和保險即被視為「違約」。

在經濟不振的時期,許多提供逆向房貸的業者也是生存困難,今年大型逆向房貸業者如美國商業銀行(Bank of America)與富國銀行(Wells Fargo)都表示,因房價下跌借方違約與法拍的風險增加,因此將暫停逆向房貸的業務。

為了應付這些改變中的需求,聯邦住宅都市發展部(HUD)提出一個較低成本的逆向房貸,可稱為簡約版的住宅淨資產轉換房貸計畫(HECM Saver)與標準版的住宅淨資產轉換房貸計畫比起來,這套計畫帶來的收入少了15%到20%,但成本卻低很多。

簡約版的住宅淨資產轉換房貸計畫可吸引到那些經濟情況較好,只需少許金錢的借款人,國際金錢管理事務所顧問戴維斯(Cathy Davis)表示,這項計畫主要鎖定那些房屋淨值很多,但不想全部提領轉換為現金的人。

從前標準版的住宅淨資產轉換房貸計畫,貸款人通常盡可能提領現金,以付清他們的房貸,並妥善控制他們的現金流量。

貸款的違約並不是法拍的唯一原因,2008年聯邦住宅都市發展部改變規則,不再准許逆向房貸的繼承人或仍在世的配偶,以最近所評估的價值買下房子。

換句話說,由於房價下跌,該部要求這些仍在世的配偶或繼承人,必須補足先前貸款的差額才能保留房子。

今年美國中老年人協會(AARP)還為此提出兩起法律訴訟,以免兩位配偶因新法的規定無法還清房貸而被趕出房子。

這項新規定確實影響很多人的生活,由於很多房屋都是婚前所購,因此這些紙上作業有時只有一人簽署,或是這些配偶曾被告知,只要較年長的配偶名列申請表之上,他們將能提領更多的錢。

69歲的班耐特(Robert Bennett)與妻子在2008年時參加逆向房貸,一個月前他的妻子過世,由於房貸由妻子簽署,他被告知必須付清剩餘貸款,否則一年後他必須搬離該棟房子。

他表示,他願意以目前鑑定的房價買回房子,但他無力負擔以先前房價為基礎的剩餘房貸,雖然美國中老年人協會表示聯邦住宅都市發展部同意撤回這條有爭議的條文,但班耐特的房子仍將準備法拍,除非這項規則被正式撤回。
Deal with it.
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